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住房抵押贷款证券化快速发展有赖加强市场建设

发布日期:2014-10-23 10:20 来源:金融时报 作者:周萃
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    记者日前从多家银行了解到,各行正在认真研究监管部门关于发展住房抵押贷款支持证券(MBS)的政策精神,在合适时机或将尝试发行该类产品。

  2014年9月30日,央行发布了进一步做好住房金融服务工作的通知,鼓励银行业金融机构发放住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

  业内人士认为,MBS的常规化发行将盘活整个房地产信贷链条,银行可以通过资产表外化腾挪出信贷空间,更好地支持实体经济,同时也能在一定程度上将淤积在银行体系的风险分散至整个金融体系,降低房地产市场系统性风险。

  MBS迎来发展先机

  据了解,我国迄今为止共发行3单MBS,其中建行分别于2005年和2007年各发行一单MBS,证券法定到期日分别为2037年11月26日和2039年1月26日。

  受2007年美国次贷危机以及2008年国际金融危机的影响,我国证券化业务一度暂停发行。2012年,我国资产证券化业务恢复试点以来,邮政储蓄银行于2014年7月23日发行了我国第三单MBS。

  这次监管部门鼓励发行MBS,或将推动住房抵押贷款支持证券快速发展。

  MBS属于信贷资产证券化一类。信贷资产证券化(ABS)重启以来,其基础资产不断丰富,涉及的基础资产从传统的工商企业贷款扩展到个人住房贷款、汽车消费贷款、小微企业贷款、小额消费贷款等。MBS的基础资产为住房抵押贷款。

  由于我国证券化市场基础建设不完善、投资者对该类产品热情不足等多重因素,资产证券化推进始终迟缓。在监管部门和市场参与各方共同努力下,今年下半年以来,信贷资产证券化发行规模快速上升。根据相关公开资料统计,2012、2013年,ABS发行规模分别为192.6亿元、156.8亿元,而今年以来,已发行ABS1646.6亿元,其中7、8月份分别发行301亿元、216亿元,9月份已发行362亿元,发行频率明显加快。

  业内专家认为,从目前的市场情况看,ABS已经进入快速发展阶段,这也将带动MBS加快发展。

  农业银行投行市场研发处处长杨军告诉记者,从国际经验来看,ABS基础资产以消费类贷款为主,住房抵押贷款属于消费类贷款,未来市场空间巨大。

  对投资者吸引力不足

  业内专家认为,与ABS相比,MBS的市场基础建设和投资者认同度更低,发售难度将更大。

  从MBS的产品特征看,因其基础资产为住房抵押贷款,入池贷款笔数非常多,通常涉及几千到上万笔贷款,单笔资产占比低,一方面可以起到分散风险的作用,另一方面也为投资者判定风险带来困难,不利于投资者接受该产品。

  从产品期限来看,一般ABS产品期限在3~5年间,MBS期限则在20~30年间,入池贷款的剩余期限可能会跨若干经济周期,宏观经济和政策、失业率、房价水平等影响贷款信用表现的诸多因素存在较大不确定性,对投资者的资金实力与流动性能力均提出较高要求,投资者范围被限制在相对较小范围内。

  不过,业内专家也指出,为解决风险暴露期过长的问题,MBS可以加大基础资产在地域分布上的分散程度,避免因某个地区经济环境恶化而造成的借款人大规模违约的情况,从而增加对投资者的吸引力。

  提升MBS的市场活跃度,也可以在MBS发展的初期,将账龄、抵押率、房产所在城市发达程度等风险特征相近的住房抵押贷款打包进行证券化,从而起到风险区分的作用,降低投资者对风险的辨识难度。

  还需加强市场基础建设

  “谈到市场就应该有交易。目前市场上可选的产品太多了,投资者为什么要把有限的精力和资源投入到某类产品中?只有把市场的交易量做大,才能吸引投资者的关注。”杨军表示。

  杨军认为,把ABS交易量做大,推动资产证券化产品发行常态化,可以考虑借鉴债务融资工具业务发展的成功经验,成立类似交易商协会的独立机构对ABS牵头管理并推进,由专业机构来考虑市场的活跃和规则,明确交易流程,提升管理的专业化水平,促进市场发展。

  ABS是商业银行业务转型的良好工具,对商业银行具有重要的长期作用和战略意义,需要各行内部机制的相应配合。杨军表示,农行今年发行的“农银一期”和“农银二期”,在发行价格、认购倍数、投资机构等方面创下同期类似产品的市场记录,两期产品成功发行离不开行内相关部门和分行的协同合作。粗略统计,两期产品发行涉及行内近20个部门,超过全行部门总数的40%。

  央行此次放开MBS,主要目的是为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,增加房地产市场的资金供给。业内专家认为,随着市场各项机制的逐步完善,信贷资产证券化产品发行将逐步成为常态,特别是市场上资金较为缺乏、资本压力较大的政策性银行和中小银行,发行将更为积极。

  不过,由于我国资产证券化处在发展初期,专家也同时建议,不论是ABS或是MBS,都应坚持产品结构清晰,不搞再证券化,以防衍生品的大幅发展导致金融体系风险的积聚和扩大。

 

 

 

 

 

 

 

(责任编辑:宋军)

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